kabobo.ru Качество образования, как фактор социального окружения, определяющий
страница 1 страница 2 страница 3
Качество образования, как фактор социального окружения, определяющий стоимость жилой недвижимости: на примере г. Москвы
Чугунов Дмитрий Юрьевич [dychugunov@gmail.com]
Введение
Существует афоризм, согласно которому цены на жилую недвижимость определяются тремя базовыми характеристиками – местоположением, местоположением, местоположением (Hayes and Taylor, 1996). Экономисты считают эту формулу лишь скромным преувеличением, так как согласно результатам многих исследований базовые характеристики жилья и характеристики месторасположения, т.е. социального окружения, объясняют значимую часть вариации стоимости жилой недвижимости. Цены на жилье имеют тенденцию быть ниже в местах с более высокими налогами на собственность и выше в районах с более низким уровнем преступности. Цены на жилье снижаются при увеличении транспортных издержек и увеличиваются при улучшении экологии, т.е. при уменьшении загрязнения воздуха. За дома рядом с городскими парками и лесопарковой зоной платят денежную премию, в то время как дома рядом с городской свалкой или промзоной продают со скидкой.
Существует также убеждение, что качество образования, предоставляемого в местной школе, является одним из ключевых факторов, определяющих стоимость жилья в районах города или больших агломераций. Образование является ключевым детерминантом в развитии общества, поэтому доступ к школам, предоставляющим более качественные образовательные услуги, является актуальным для многих домохозяйств (Updegrave, 2003).
В данной работе анализируется связь факторов качества школьного образования с ценами на рынке недвижимости. Гипотетически можно предположить, что чем выше качество образования в школе, тем выше цена квартиры рядом с ней при прочих равных ее характеристиках. Возникает естественный вопрос, можно ли количественно оценить влияние фактора школьного образования на цену квартиры. Ответ на него требует, в первую очередь, нахождения достаточно адекватных измерителей качества образования.
Данная работа является продолжением статьи (Чугунов, 2012), в которой использован подход, основанный на использовании гедонистических моделей. В статье (Чугунов, 2012) удалось установить, что на цены квартир несущественно влияет факт наличия вблизи дома более качественной государственной школы. Однако эффект оказался существенным для негосударственных (частных) школ. В данной работе учитываются результаты последних исследований, в области оценки влияния качества образования на стоимость жилой недвижимости: делается корректировка модели, проводится пересмотр факторов, включаемых в модели, в том числе в отношении измерителей качества образования.
На данных для Северо-западного административного округа (далее – СЗАО) г. Москвы в исследовании показывается, что качество школ остается важной территориальной характеристикой в определении стоимости жилья. Используя различные измерители качества школьного образования, исследование показало, что для покупателей жилья ценность представляет качество образования, предоставляемого только в школах, закрепленных за их домами. Увеличение показателя качества на одно стандартное отклонение повышает стоимость квартиры до 1,3 процентов. Размер данного эффекта соизмерим с существующими во Франции оценками, которые составляют немногим менее 2% (Fack , Grenet 2010), однако несколько ниже оценок, существующих в США и Великобритании.
Согласно результатам анализа значимым фактором, определяющим стоимость жилой недвижимости в г. Москве, является доступ к негосударственной (частной) школе, то есть их наличие в социальном окружении. Рядом с частными школами квартиры стоят в среднем на 3-4% выше
Работа построена следующим образом. Раздел 1 представляет обзор литературы в области применения гедонистического метода для оценки стоимости жилой недвижимости и влияния фактора качества образования на эту стоимость. Раздел 2 содержит описание данных. В разделе 3 строится модель, и обсуждаются некоторые результаты. В Заключении сформулированы выводы и описано практическое применение результатов.

1. Обзор литературы

Методы, основанные на выявленных предпочтениях, направлены на анализ поведения индивидуумов на рынках товаров, так или иначе связанных с используемым благом. Одним из методов этого класса является гедонистический метод, основанный на анализе рынков товаров или факторов производства с точки зрения их связи с объектами социального окружения. С помощью метода можно определить разницу в стоимости имущества (например, квартиры или дома) для районов с различными характеристиками социального окружения, а также оценить готовность людей платить за улучшение этих характеристик, т.е. получить экономическую оценку стоимости такого улучшения.


Концепция гедонистических цен была разработана для анализа рынка недвижимости и в первое время применялась исключительно в области экономики недвижимости. Среди работ, применяющих гедонистический подход к оценке недвижимости в США, наиболее известными являются (Haas, 1922) в Миннесоте, 1916–1919; (Bailey et al., 1963) в Сент-Луисе, 1937–1959; (Witte et al., 1979), основанная на теории, развитой в (Rosen, 1974), в Северной Каролине, 1972; (Milton et al., 1984) во Флориде; и (Mills, Simenauer, 1996) в штатах США, 1986–1992. Среди работ по европейской недвижимости следует отметить работы (Bender et al., 1994) в Женеве, 1978–1992; (Lansink, Thijssen, 1998) в Нидерландах, 1970–1988; (Maurer et al., 2004) в Париже, 1990–1999; и (van Soest, Verbeek, 2010) в Москве, 1994 и 1996.
В российской теории экономики недвижимости для объяснения дифференциации цен квартир в городах используются типовые характеристики жилья, в том числе площадь помещений, тип строения, расстояние до центра города или муниципального образования, этаж, на котором расположена квартира, наличие балкона, наличие лифта в доме (Магнус, Пересецкий, 2010). Имеется свидетельство того, что значимый вклад в вариацию стоимости квартир вносит расстояние до станций автобусных остановок и станций метрополитена.
Позднее метод гедонистических цен получил активное развитие в других смежных областях экономики, в том числе в экономике образования. Гедонистический подход предполагает, что жилая недвижимость (будь то дом или квартира) может быть представлена не только набором ее внутренних характеристик (число и площадь комнат, число туалетов, наличие балкона, расстояние до центра города и др.), но еще и качеством ее социального окружения: качеством окружающей среды (загрязнение воздуха, воды, шум), красивым видом из окна, близостью к парку или реке, доступом к развлекательным учреждениям (парки, театры, кинотеатры), учреждениям здравоохранения, магазинам, торговым центрам и т.д.
В своем стремлении определить влияние качества школ на стоимость близлежащих домов исследователи нередко сталкиваются с рядом трудностей. Приходится решать ряд задач, в том числе как правильно оценить качество школы и какие школы отнести к социальному окружению конкретного дома/квартиры.
Проблема оценки качества сопряжена с трудностью выделения характеристик качества самих школ (школьная инфраструктура, оборудование, программы обучения, квалификация персонала) от оценки качества контингента, присутствующего в ней. Однако есть основания полагать, что при выборе школы родители оперируют различными рейтингами, построенными на основе результатов школьных тестирований (Black, 1999; Figlio and Lucas, 2004; Hastings et al., 2007). Поэтому часто в работах исследователи для оценки качества школ используют тестовые баллы по одному или двум предметам – математике и чтению (Haurin and Brasington, 1996; Hayes and Taylor, 1996; Bogart and Cromwell 1997; Black 1999; Cheshire and Sheppard 2004). При этом следует помнить, что тестовые баллы часто коррелируют с социально-демографическими характеристиками учащихся и их семей, такими как расовый состав и доходы (Hanushek, 1997; Bischoff, 2008; Chiodo, Hernandez-Murillo, and Owyang, 2010). Поэтому нужно аккуратно подходить к выбору контрольных переменных. Проблема мультиколлинеарности может существенно затруднить отделение эффекта качества школ от влияния других контролируемых факторов на стоимость недвижимости.
Часто в работах используют не сами тестовые баллы учащихся, а индексы, построенные на этих баллах (Davidoff and Leigh 2007; Fack , Grenet 2010). Обычно индексы стандартизируют путем деления значения балла для каждой школы на соответствующее стандартное отклонение по выборке. На деле тестовый балл превращается в количество среднеквадратических отклонений.
В дополнение к проблеме оценки качества школ существует ряд проблем с определением школьных округов. Большинство исследователей либо не вдаются в детали о том, как они определяют школьные округа в своих работах, либо не приводят определений школьных округов. В некоторых работах используется подход «близлежащих школ», т.е. в уравнение регрессии включаются характеристики тех школ, которые находятся ближе всех к жилым домам (Cheshire and Sheppard 2004). Исследователи, поддерживающие данный подход, отмечают, что, так как административное деление территорий не всегда совпадает со школьными округами, то его (подхода) применение не вызывает проблемы смещения и не сильно влияет на достоверность получаемых результатов. Данное утверждение подтверждается результатами исследования (Bogart and Cromwell, 2000), в котором было доказано, что доступ к близлежащим школам имеет значительный эффект на стоимость жилья в районах.
Когда доходит до того, какие типы и виды школ включать в анализ, мнения исследователей расходятся. Одни отмечают незначительный эффект на стоимость со стороны школ, осуществляющих общеобразовательные программы старшей ступени, но значительный со стороны начальных школ (Weimer and Wolkoff, 2001). Другие, напротив, говорят о том, что средние школы влияют на цены существенно больше, чем начальные (Cheshire and Sheppard, 2004). Третьи настаивают на том, что необходимо рассматривать совокупное влияние школ различных ступеней обучения (Chiodo et al., 2010).
Насколько велико влияние качества образования на стоимость жилья? В зарубежных странах проблемой оценки влияния качества школ на стоимость жилой недвижимости исследователи занимаются уже не одно десятилетие. В таблице 1 приведены результаты некоторых исследований, проведенных в различных странах (в Австралии, Великобритании, США и Франции). Для сопоставимости результатов исследований эффект качества школ был переведен в общий показатель – процентное влияние улучшения на одно стандартное отклонение качества образования на стоимость жилой недвижимости. В целом, оценки влияния качества образования для Великобритании меньше для средних школ (0,05 и 2 процента). В то время как оценки для начальных школ варьируют от 2,1 до 10 процентов с медианным значением 4 процента. Оценки для США варьируют от 1 до 14 процентов, со средним значением 5 процентов. В Австралии качество школ оценивается в 3,5 процента дифференциации стоимости жилой недвижимости, а во Франции – от 1,4 до 2,4 процентов.
Таблица 1. Список исследований эффекта качества школьного образования на стоимость жилой недвижимости (эффект выражен влиянием одного стандартного отклонения в качестве образования на стоимость жилой недвижимости)

Исследование

Эффект

Выборка

Измеритель качества образования

Австралия










Davidoff and Leigh

(2007)


3,5 %

Средние школы в австралийской столичной территории

Полугодовые тестовые баллы 12 классов

Великобритания










Cheshire and

Sheppard (2002)



2.1 %

Начальные школы Рединга (Англия)

Доля 11-летних учащихся, сдавших стандартизированное итоговое тестирование 2-й ступени обучения в школе (3-6 классы) (усредненное значение для тестов по математике, английскому языку и естествознанию)

Cheshire and

Sheppard (2002)




0.05%

Средние школы Рединга (Англия)

Доля 15-летних учащихся, имеющих в аттестате о среднем образовании по 5-ти и более предметам оценки не ниже «C».

Gibbons and Machin

(2003)


от 3% до 10%

Начальные школы Англии


Доля 11-летних учащихся, сдавших стандартизированное итоговое тестирование 2-й ступени обучения в школе (3-6 классы) (усредненное значение для тестов по математике, английскому языку и естествознанию)

Gibbons and Machin

(2006)


4%

Начальные школы в большом Лондоне

Доля 11-летних учащихся, сдавших стандартизированное итоговое тестирование 2-й ступени обучения в школе (3-6 классы) (усредненное значение для тестов по математике, английскому языку и естествознанию)

Rosenthal (2003)

2%

Средние школы в Англии


Доля 15-летних учащихся, имеющих в аттестате о среднем образовании по 5-ти и более предметам оценки не ниже «C».

США










Bayer, Ferreira and

McMillan (2003)



2.4%

Школы Сан-Франциско (США)

Средние тестовые баллы по математике, литературе и письму 4, 8 и 10-х классов

Black (1999)

2.5%

Начальные школы в Бостоне, США

Средний тестовые баллы за 3 года по математике и чтению в 4-х классах (Программа оценки качества образования в штате Массачусетс)

Downes and Zabel

(2002)


14%

Средние школы в Чикаго, США

Средние баллы по чтению по округу/школе в 8-х классах (Программа оценки качества образования в штате Иллинойс)

Kane, Staiger, and

Reigg (2005)



10%

Начальные школы в штате Северная Каролина, США

Результаты тестов по математике и чтению в 3-5 классах

Reback (2005)

от 3.8% до 7.7%


Начальные и средние школы в штате Миннесота, США

Индекс, включающий результаты тестов, проводимых в 3-10 классах в 7-ми округах штата

Weimer and

Wolkoff, (2001)



от 1.0% до 8.3%

Начальные школы в округе Монро, США

Результаты экзаменов по английскому языку в 4-х классах

Франция










Fack , Grenet (2010)

от 1.4% до 2.4%

Государственные и бюджетные негосударственные школы Парижа

Средний тестовый балл национального выпускного экзамена средней школы. Отношение численности учащихся продолживших обучение в школе к численности учащихся, продолживших обучение в профобразовании

Россия










Чугунов (2014)

(данное исследование)

от 0,3% до 1,3%

Государственные и частные школы округа Москвы

Средний тестовый балл Единого государственного экзамена по русскому языку и математике

Источник: Davidoff and Leigh (2007); результаты обзора литературы автора



страница 1 страница 2 страница 3
скачать файл

Смотрите также:
Качество образования, как фактор социального окружения, определяющий стоимость жилой недвижимости: на примере г. Москвы
388.64kb. 3 стр.

Новороссийский казачий кадетский корпус краснодарского края
695.19kb. 3 стр.

Офисный сектор рынка коммерческого недвижимого имущества москвы
232.49kb. 1 стр.

© kabobo.ru, 2017